金融股权投资基金私募基金管理公司成立要求设立服务

2023 年 2 月，基金业协会在其官网发布《不动产私募投资基金试点备案指引(试行)》 (下称《指引》] ) ，对不动产私募投资基金的试点政策和产品备案进一步细化。新指引将于 5 月 1日施行，预计会为中国不动产基金的发展带来重大的变革和影响。

从金融十六条，到[三支箭]，进而到目前出台的不动产私募投资基金试点，金融政策支持房地产市场平稳健康发展的态度一览无余。短短两年来，地产金融政策从重度打压到全力支持，背后经历了什么样市场环境和监管思路转变?

本文将从新政带来的监管变化和挑战着手，从政策出台的行业背景分析新政后面监管思路的变化，由此对未来不动产私募行业的发展方向做一推测。

新政主要的变化

新政出台前，中基协在 2022 年 12 月发布《私募投资基金登记备案办法》的修订说明。其基本思路要求: 总结实践经验，整合自律规则，明确登记备案标准。落实扶优限劣，坚持抓规范与促发展相结合。探索全流程自律管理。强调持续合规和事中事后管理，进一步丰富、完善自律管理手段。

而新出台的《指引》不但延续上述监管思路，同时还划定了不动产私募基金的投资范围，将其分为特定居住用房、商业经营用房、基础设施项目。其中，特定居住用房又分为存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房。

相较于中基协 2017 年4 号文，《指引》特别明确了存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房可纳入不动产私募基金的投资范围，但同时也做了更严格的监管。例如: 投资存量商品住宅需取 [五证]齐全，已经销售或者主体建设工程已开工。

《指引》根据不动产投融资的特点，规范了不动产私募基金管理人的准入门槛，如:[实缴资本不低于 2000 万元人民币]主要出资人及实际控制人不得为房地产开发企业及其关联方]等。

《指引》也规范了对基金管理人的过往管理经验的要求，如: [具有不动产投资管理经验，在管不动产投资本金不低于 50 亿元人民币，或自管理人登记以来累计管理不动产投资本金不低于 100 亿元人民币] [具有 3 个以上的不动产私募投资项目成功退出经验]，以及[具有不动产投资经验的人员，投资部门拥有不少于 8 名具有 3 年以上不动产投资经验的人员，其中具有 5 年以上经