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- 2019-03-22 16:06:25
为指导拆除重建类城市更新项目房屋搬迁补偿安置方案编制工作，推动更新项目房屋搬迁工作科学、有序开展，根据市、区相关城市更新政策要求，结合龙岗区城市更新补偿安置实际，制定了以下指引。 一、基本要求 （一）城市更新单元规划批准后，更新单元意向实施单位在正式开展搬迁补偿安置工作之前，应根据更新单元实施方案完成项目拆除范围内房屋搬迁补偿安置方案的编制，并报辖区街道办备案。以旧住宅区改造为主的更新项目的，由辖区街道办组织制定搬迁补偿安置指导方案。 （二）搬迁补偿安置方案的编制过程应体现意向实施单位、权利人等共同参与的原则，保护城市更新参与各方的合法利益，实现多方共赢。制订的补偿安置标准应体现市场形成价格的原则，不同性质房地产的补偿安置标准应有相对合理的梯次结构。 （三）分期实施的，应按照分期规划做好房屋搬迁补偿的工作安排；可以整体编制一个房屋搬迁补偿安置方案，也可以按分期编制房屋搬迁补偿安置方案。 二、编制依据 1.《深圳市城市更新办法》（深圳市令第 290 号）及《深圳市城市更新办法实施细则》（深府〔2012〕1 号）； 2.《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》(深府办〔2016〕38 号)； 3.《深圳市龙岗区城市更新实施办法》（深龙府规〔2017〕2 号） 4.《关于发布深圳市宝安龙岗区规划国土管理暂行办法的通知》(深府〔1993〕283 号)； 5.《深圳市人民代表大会关于农村城市化历史遗留建筑的处理决定》（深圳市人大会公告第 101 号）； 6.《深圳经济特区处理历史遗留私房若干规定》（深圳市人大会公告第33 号）； 7.《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性建筑若干规定》（深圳市人大会公告第 34 号）； 8.《lt;深圳市人民代表大会关于农村城市化历史遗留建筑的处理决定gt;试点实施办法》深圳市令（第 261 号）； 9.《深圳市关于印发深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和返还用地土地使用权交易若干规定的通知》（深府〔2011〕198 号）； 10.其他相关政策法规依据； 11.同一项目的实施方案； 12.相关权利人的意见或建议。 三、方案内容和要求 搬迁补偿安置方案的内容包括城市更新项目基本情况、权属情况、搬迁补偿安置标准、安置房屋建设和交付、工作安排和保障措施等内容。 （一）项目基本情况 1.项目现状 说明城市更新项目名称、位置、范围、现状建设情况、周边环境等。 2.单元规划情况 （1）土地利用情况。分别说明可开发建设土地、公建配套土地（包括道路、绿化、市政设施、学校等配套）、保留区域用地及土地贡献率等。 （2）主要经济技术指标。总体说明更新后各用地规划利用功能及主要经济技术指标。 （3）保障性住房配建情况。说明项目配套建设保障性住房情况，包括配建类型、比例及布局、建设标准（面积、户型、装修等）、交付方式等。 （4）规划分期情况。涉及分期的，简要说明分期情况，包括各期内可开发建设土地面积、规划功能及经济技术指标、公建配套及保障性住房等基本情况。 （5）配套公共设施建设情况。说明城市更新单元范围内及周边的公共设施概况、用地获取及建设计划等。 （二）项目权属情况 1.土地状况 根据国土管理部门的权属核实资料，分别说明更新单元范围内各类土地的范围分布、面积、现状利用情况、权属、抵押（查封）情况等。 土地状况可按土地类型（或宗地）形成土地状况一览表，范围分布可制作位置分布图。 2.建筑物状况 根据建筑物产权登记情况和权利人认定情况，详细说明每一栋建筑物测绘编号、测绘面积（含证载面积和认定权利人的认定面积）、法定用途、现状用途、用地类型、权利人、产权登记情况等。 建筑物情况可形成建筑物情况一览表，并将建筑物测绘编号、权利人等标注在测绘总图上形成建筑物权属分布图。 对于无产权登记的，应按照龙岗区城市更新拆除范围内无产权登记记录的土地房屋权利人认定核查相关政策文件要求，对更新单元拆除范围内土地、房屋的权利人开展权属认定核查。 （三）搬迁补偿安置标准的制订 城市更新房屋搬迁补偿安置工作主要由更新项目的实施单位(搬迁人)和拆除范围内权利人（被搬迁人）共同参与开展，具体的被搬迁房地产搬迁补偿标准，应由搬迁双方协商确定。房屋搬迁补偿方式一般包括货币补偿、产权调换，以及货币补偿和产权调换相结合三种。在编制搬迁补偿安置方案过程中，编制单位可以参考以下思路制订出具体项目的具体搬迁补偿安置标准。 1.房屋货币补偿标准的制订思路 更新单元规划批准后，对于拆除范围内的房屋，实际上存在两个维度的价值定义。一种是按照房屋（含土地）的现状用途确定的房地产价值；另一种是在未来规划用途下，房屋所占用土地剩余年期的未来开发价值。在土地资源有限的条件下，对土地用途优化后，土地的市场价值进一步凸显。因此，一般情况下，城市更新拆除范围内的房屋所占用土地的未来开发价值会与房屋现状用途下的房地产估值存在差异。 房屋所占用土地的未来开发价值需要通过房地产项目开发经营实现，意向实施单位在房地产项目开发经营过程中，除需承担相关成本（建设用地费、开发建设成本、财务成本、管理成本、税费等）外，还需面临较大的市场风险、经营风险、财务风险等诸多不确定因素，意向实施单位所承担的风险需要得到相应的风险回报。 因此，编制单位在确定被搬迁房屋的货币补偿标准时，需综合考虑上述两种维度的价值，对面临的房地产项目开发经营风险做出正确的判断，常熟拆迁房屋，并对比周边类似城市更新项目的搬迁补偿安置标准，本着合作共赢、利益共享、风险共担的原则，提出公平、合理的货币补偿标准。 （1）房屋现状用途下的价值估定 房屋现状用途下的价值评估方法，一般包括成本法、收益法、市场比较法等，编制单位可以综合运用多种方法或者聘请专业房地产估价机构对房屋现状用途下的价值进行评估。实际工作中，市场比较法运用较多，基本做法如下： 市场比较法，即选取数宗真实成交且符合一定条件的类似房地产，将它们与估价对象进行比较，根据相互之间的差异对成交价格进行适当处理后得到估价对象价值。估价对象价格确定的公式为： 估价对象价格=可比实例价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数
山北片区开发项目征收决定公布！
具体房屋征收范围确定
征收补偿标准出炉！
同时
大家比较关注的水屯北路道路建设工程
房屋征收补偿方案征求意见公告也发布了
快看看这些地方房屋征收怎么补
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历城华山北片区开发项目
房屋征收决定公告
济（历城）征告字〔2018〕4号
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务令第590号）、《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》、《济南市国有土地上房屋征收与补偿办法》（市政府令第248号）的规定，历城区人民政已作出济（历城）征字〔2018〕4号房屋征收决定，对济南市历城华山北开发项目国有土地上的房屋实施征收，现将有关事项公告如下：
一、征收范围
本项目房屋征收范围为：东至黄河大坝与济青高速交接处，西至黄河大坝，南至济青高速与二环北路，北至黄河大坝，具体范围以规划用地范围为准，以上范围不包括集体土地部分。
二、征收部门、项目实施单位、征收实施单位
房屋征收部门：济南市历城区住房和城乡建设委会
项目实施单位: 济南轨道交通集团资源开发有限公司
房屋征收实施单位：济南市历城区房屋征收服务中心
三、征收补偿签约期限
45天，起止时间以房屋征收部门公告时间为准。
四、征收补偿
按照《济南市历城华山北开发项目房屋征收补偿方案》执行。
五、被征收人权利和义务
被征收人应当积极配合房屋征收工作，在签约期限内签订征收补偿协议并按期限完成搬迁。被征收人如对房屋征收决定有异议，可在本决定公告之日起六十日内申请行政复议，也可在本决定公告之日起六个月内向人民法提起行政诉讼。
六、其他事项
（一）征收范围内房屋被依法征收后，国有土地使用权同时收回。
（二）区房屋征收部门与被征收人在征收补偿签约期限内达不成补偿协议或被征收房屋所有权人不明确的，由区房屋征收部门报请区政府按照征收补偿方案和有关规定作出补偿决定。被征收人在补偿决定规定的期限内仍不搬迁的，将依法申请法进行强制搬迁。
（三）任何单位和个人不得采取暴、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非方式，迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。
（四）任何组织和个人对本次征收与补偿工作中违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》、《济南市国有土地上房屋征收与补偿办法》的行为，都有权向有关部门举报。
特此公告。
附件：《济南市历城华山北开发项目房屋征收补偿方案》
济南市历城区人民府
2018年4月4日
附：济南市历城华山北片区开发项目国有土地上房屋征收补偿方案
因历城华山北片区开发建设需要，济南市历城区人民政拟对历城华山北片区开发项目规划用地范围内国有土地上房屋进行征收。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务令第590号）、《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》、《济南市国有土地上房屋征收与补偿办法》（市政府令第248号）、《lt;济南市国有土地上房屋征收与补偿办法gt;实施细则》（济政办发〔2013〕20号）及相关规定，制定本方案。
一、 房屋征收范围及被征收房屋和附属物情况
（一）征收范围
东至黄河大坝与济青高速交接处，西至黄河大坝，南至济青高速与二环北路，拆迁房屋赔偿费，北至黄河大坝，具体范围以规划用地范围为准，以上范围不包括集体土地部分。
（二）被征收房屋及其附属物的情况
根据调查摸底情况，拟征收范围内共涉及非住宅11户（以最终实际签约户数为准），房屋面积约11万平方米。
二、征收部门、项目实施单位、征收实施单位及征收评估机构
征收部门：济南市历城区住房和城乡建设委会
项目实施单位：济南轨道交通集团资源开发有限公司
征收实施单位：济南市历城区房屋征收服务中心
征收评估机构：山东众合土地房地产评估有限公司、山东光大房地产土地评估咨询有限公司
三、征收补偿签约期限及有关事项
总计45日。具体起止时间以征收部门公告为准。
四、征收补偿方式及标准
征收补偿方式：货币补偿。
征收非住宅房屋的补偿：
1、被征收非住宅房屋货币补偿价格，参照房屋征收决定公告之日被征收房屋所处区位类似房地产市场价格评估确定（以划拨方式取得土地使用权的，按规定扣除政府收益部分）。
2、被征收非住宅房屋产权人选择土地收购，已进入土地收购程序的由土地收储机构完成土地收储工作；未进入土地收购程序或在规定期限内（45日）未能达成收购协议的，由房屋征收部门实施房屋征收。
五、未登记建筑的认定和处理
对征收范围内未经登记的房屋，由“济南市历城区国有土地上房屋征收范围内未登记建筑认定和处理工作组”依据有关规定进行调查处理，出具认定意见。认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑，依据相关规定给予补偿；认定为违建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。
六、搬迁费、临时安置费等费用补偿标准
（一）搬迁费：按被征收房屋建筑面积计算，非住宅房屋每平方米35元；总额不足2000元的，按2000元计发。
（二）临时安置费：过渡期限内每月临时安置费，非住宅房屋按被征收房屋建筑面积每平方米35元计算；每月总额不足1500元的，拆迁房屋补偿价格，按1500元计发。选择货币补偿的，一次性给予6个月临时安置费。
（三）一次性停产停业损失补偿费：按被征收非住宅房屋建筑面积计算，营业、生产用房为每平方米200元，其他
近年来，福田区城市更新工作虽取得一定进展，但仍然存在一些问题。许多已立项或规划已批的项目依然遇到老三难问题“拆不动、赔不起、玩不转”，导致项目长期无法推进；在项目搬迁补偿活动中，搬迁人和权利主体矛盾重重，迟迟无法达成搬迁补偿协议；许多已立项更新单元范围内物业均存在安全隐患，但仍在居住或营业等问题，都需要亟待政府部门制定相应的规则予以规范。
该《意见》的出台，可以藉由在城市更新单元计划管理、规范和促进城市更新搬迁补偿行为、城市更新单元范围内物业管理、建立城市更新诚信管理体系等方面约束，从而整体上促进福田区城市更新工作驶入“快车道”。
- 划重点 -
一、优先推进产业片区转型升级，定期开展计划清理
1、明确优先推进有助于福田区重点产业片区转型升级、落实急需建设的公共服务设施等情形的更新项目；
旧住宅改造依旧坚持由政府主导，不允许市场主体擅自进驻成片旧住宅区开展意愿征集、补偿签约等活动。
2、明确对于已列入城市更新计划的旧住宅区，自该《意见》施行之日起3个月内，申报主体向区城市更新主管部门报送搬迁补偿谈判工作方案，拆迁房屋赔偿多少，明确搬迁补偿谈判工作进度；
例如，已列入更新单元计划的旧住宅项目都在2010年首批列入计划的项目，都陷入搬迁补偿的僵局中长期无法推进。
搬迁补偿谈判工作方案有利于主管部门对项目的进一步了解，同时对项目的搬迁补偿谈判工作有一个预期，工作方案本身对于市场主体也是一个监督和承诺，有利于倒逼市场主体加大项目推进力度，如确实通过市场化更新仍无法推进，则需要按程序调出更新计划。
3、该《意见》施行后，城市更新单元计划申报主体在进行意愿征集时，建议并鼓励在更新意愿证明文件中明确搬迁人、房屋搬迁补偿方式、补偿标准；
4、定期开展更新计划清理，对《意见》施行前已列入更新计划的项目重点核查，并按程序进行清理；
5、鼓励和支持有资本、经验、信誉的大型品牌开发商参与福田城市更新工作。
二、规范城市更新搬迁补偿行为秩序
1、辖区街道办及有关部门应当组织社区、搬迁人和权利主体共同搭建搬迁补偿谈判促进平台；
2、鼓励搬迁人与 权利主体引入仲裁机构、调解机构、行业专家等独立第三方参与搬迁谈判，妥善协调、处理谈判争议或纠纷事项，提升搬迁谈判效率；
3、要求搬迁人和权利主体遵循公平合理、价格公允、依法合规的原则共同协商搬迁补偿方案。规范搬迁补偿市场秩序。
三、加强更新范围内物业管理，排除安全隐患
1、对于存在重大隐患，但拒不整改或整改后不符合安全要求，且不签订搬迁补偿安置协议的权利主体，由街道办依法加大查处力度，造成安全事故的，依法追究法律责任。
2、出租屋存在重大隐患的，有关部门依法查处，有人员居住其中的，由街道办依法清理。权利主体完成房屋整改并报街道办备案后，方可继续出租房屋。
3、城市更新单元列入计划后，禁止在重点监管区域内加建、改建或扩建建筑物。违反规定的，政府将依法进行查处、清理、拆除。
四、建立城市更新诚信管理体系
城市更新参与主体诚信档案：建立健全各市场主体参与城市更新全流程的行为信用记录，结合司法机关行档案，建立城市更新参与主体诚信档案，相关部门在城市更新业务办理中作为重要考量因素。
同时，诚信档案将报市规划国土委备案，并通报其他各区城市更新主管部门参考。
五、该《意见》明确自2018年7月10日起施行，试行时间三年。相较于5月份发布的征求意见稿取消了对实施主体注册地的要求。