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- 2019-04-27 06:30:01
碧桂园云河上院项目是北京碧桂园在武清的第5个项目，碧桂园在武清的第7个项目。北京碧桂园从2016年入驻武清，历经三年深耕，一年筹备，云河上院项目即将上线。碧桂园云河上院项目（占地约11.7万㎡）总建面约16.9万㎡，规划住宅约1469套。
实现安居梦
树山村山岭延绵，翠竹成荫，一场雨过后，愈加山峦叠翠。
树山村隶属于广东省英德市西牛镇，辖13个自然村，碧桂园均价，380多户人家，“九山半水半分田”。2010年以前只有不到10户是砖混结构的房子，其余全是泥坯房，破败不堪，逢雨必漏，污水横流。
消息传来，树山村村民有期待也有疑惑。有人根本不相信碧桂园会帮助盖新房，还帮着脱贫。为此，碧桂园扶贫项目组请村民们吃了好几餐饭喝了好几顿酒，还带他们到碧桂园总部参观。
碧桂园选定罗屋和熊屋两个自然村作为一期示范点。2010年8月，碧桂园，项目组进驻树山村罗屋自然村。
进驻罗屋第二天，英德市和项目组即在简陋的办公室召开了一次协调会。
项目组的孙科从村民家里借了一台破旧的摇头电扇，会议开到中午一点才散，每个人都汗透衣衫，大家对扶贫前景充满期待和兴奋。
协调会之后，前期工作便日以继夜地展开。孙科回忆道，同事们白天要和镇政府人员丈量土地，晚上还要跟村民协调，每天只睡五个小时，有很多叫不出名字的虫子和蛙类陪伴他们度过一个个夜晚。
村里没网络，收发邮件都要步行几公里到镇政府去；几十个人一起在项目部用餐，自己做饭，自己刷碗；遇刮风下雨，村里就停电，孙科说，记不清有多少个夜晚是在烛光下卧听夜雨中入眠的。
8月末的一个傍晚，刚下过一场雨，孙科漫步在山村的泥石小道上，欣赏着路边青翠欲滴的麻竹，贪婪地呼吸着山里的清新空气，心旷神怡。
这是他入住树山以来最安静的一个傍晚，因为前期工作结束，扶贫开发整村推进工程将启动。
碧桂园决定实施“五子登科法”。住房:帮助树山村村民建两层半高、面积110平方米“别墅”，每户造价10万元，政府配套1.5万元，农民自筹3.5万元，余下由碧桂园兜底。共建新房385户，分三期改造。道路:对树山村所有道路进行改造，共约10公里。饮水:建成罗屋、熊屋、横档、龙潭坑四个饮水项目工程，总投入200万元。电网:由英德市对树山实施农网改造。通信:由电信、广电部门对树山村进行一步到位建设，家家通电视、通网络。
2011年6月16日，罗屋村民抽签分新房；12月2日，罗屋新村集体搬新居，家家户户宾朋满座。
别墅建成了，老人天天给亲戚朋友打，邀请来做客；村里所有的大龄男青年都成了家，原先村里没有外来人口，之后也多了起来；变化很大的要数村里的孩子，他们原来只是想住上干净安全的房子，但自从别墅建成，“我要当老师”“我要当建筑师”“我要当医生”……各种梦想都出现了，父母们说不出有多高兴。
村民们发自内心地“感谢党，感谢政府，感谢碧桂园”，这样的标语横幅从2011年别墅建成就一直挂在罗屋村的墙上，村民自发两年换一幅新的。
碧桂园云河上院项目是北京碧桂园在武清的第5个项目，碧桂园在武清的第7个项目。北京碧桂园从2016年入驻武清，历经三年深耕，一年筹备，云河上院项目即将上线。碧桂园云河上院项目（占地约11.7万㎡）总建面约16.9万㎡，规划住宅约1469套。
经营绩效稳步提升
受惠于市场高速发展和公司的制度优化，碧桂园已于2016年开始步入新一轮业绩爆发周期。2016年，集团及其合营企业及联营公司实现合同销售金额3088亿，同比增长120%；2017年，公司实现合同销售金额5508亿，同比增长78%；2018年上半年，公司继续保持市场地位，合计录得合同销售金额4124.9亿元。
合同销售金额的连续大涨，为碧桂园营业收入的增长奠定坚实基础。2017年，该集团便实现营业收入2269亿，同比增长48%。2018年上半年，集团总收入约为1318.9亿元，同比增长69.7%；毛利约349.7亿元，同比增长104.6%；净利润约为163.2亿元，同比增长94.9%。
财务报表显示，截至6月30日，公司账上还有预收款4694.94亿，以及3511.86亿贸易及其他应收款，合计已售未结转资源超过7000亿，这在很大程度上锁定了公司未来两三年内业绩平稳提升空间。碧桂园今年上半年营收中，房地产开发销售确认收入依然占据很大比重，上半年合计结转1268.85亿，同比增长70.4%，占总收入比例为96.2%。
值得关注的是，随着内部运营水平和成本控制能力的提升，碧桂园整体盈利能力和收益质量表现不俗。数据显示，该集团毛利率和净利率在2016年、2017年稳步回升，于2018年中期分别达到26.5%和12.4%。
利润率的提升，得益于碧桂园出色的成本控制能力。据介绍，碧桂园成本控制的重点在项目和资金两个方面，通过严控土地成本、一体化开发、标准化管理等方式降低生产环节的费用，碧桂园多少钱一平，同时，高质量的运作，使得碧桂园近年来借贷成本维持在较低水平。
业绩报告显示，2013-2018年，随着碧桂园市场规模的提升，该公司销管费用却逐渐下降，2018年上半年，集团销售及管理费用仅占合同销售金额的2.4%，较去年同期下降0.2个百分点。行政及营销费用的控制，显示碧桂园在精细化管理方面已然达到行业水平。
碧桂园云河上院项目是北京碧桂园在武清的第5个项目，碧桂园在武清的第7个项目。北京碧桂园从2016年入驻武清，历经三年深耕，一年筹备，云河上院项目即将上线。碧桂园云河上院项目（占地约11.7万㎡）总建面约16.9万㎡，规划住宅约1469套。
净经营现金流连续第三年为正
今年上半年，碧桂园保持了企业规模和经营绩效的显著提升，同时公司的财务资金状况仍处于良好状态。
该公司披露的数据显示，上半年销售楼款现金回笼约为3360.2亿元，碧桂园报价，同比显著增长52.4%%，销售回款率高达81.46%，高于行业平均水平。鉴于销售回款额的大幅度增加，碧桂园截至6月30日的净经营性现金流连续第三年为正。
在资金密集型的房地产行业，现金储备始终被企业视作重要的财务指标，碧桂园也不例外。但过去十几年时间，国内房地产行业中大部分企业因为高速扩张而处于现金流紧绷状态，多数公司净经营性现金长期为负，依赖外部融资输血以平缓资金链条的压力。市场上，仅有万科、保利、碧桂园、龙湖等少数运营能力较强的企业，能够让现金流在内部良性运转，实现企业的自我造血功能，从而做到连续多年的净经营现金流为正值。
净经营性现金流为正，在一定程度上折射出碧桂园在财务上极强的内控能力。伍碧君曾公开表示，碧桂园的财务部门采用垂直管理，从总部至分支末梢，每一笔钱的去处都有迹可循，这在很大程度上提升了资金安全度和使用效率。
据悉，从碧桂园于2013年启动新一轮扩张型战略起，便将财务稳健、现金流的安全放在十分重要的位置。彼时，碧桂园在财务制度上设置了两道安全红线：一是净借贷比率不能高于70%，二是可动用现金余额不低于总资产10%。在这两条安全红线的保障下，碧桂园在高速运转的同时，依然保持了较为稳健的财务结构。
经营现金流量连续为正，使碧桂园对外部融资的依赖相对下降，在一定程度上折射出这家经历了一轮急速行进的地产巨头始坚守着安全行车基本准则，将资金链风险牢牢锁在笼子之中。
碧桂园相关负责人表示，接下来公司将遵循“现金为王”的原则，凭借充足的现金头寸，在市场调整周期中寻找更为优质的发展项目和机会。
数据显示，上半年，碧桂园新获取项目530个，涉及地价支出2242亿，预期建筑面积8478万平方米；其中权益内预期建筑面积为6008万平方米，总代价1434亿，平均地价为2387元/平方米。
截至6月30日，集团拥有土地储备建筑面积约3.64亿平方米，已签约或已摘牌的中国内地项目总数为1991个，分布于30个省/自治区/直辖市的261个地级市，总计覆盖1051个区/县，足够公司未来几年的正常运转。
净借贷比率连续11年低于70%
对于实现了规模与盈利高增长的碧桂园来说，如何做到快与稳的平衡，是其无法回避课题。有消息显示，碧桂园董事局杨国强曾在多个场合透露，公司需要在各方面做到更好，所以，公司除了规模上大幅增长，其他方面也需要上大台阶。
“作为拥有业内完整产业链的开发商，我认为公司只有在每一个管理环节中做到很好，才能不辜负社会对我们的期望。”杨国强在碧桂园的2018年中期业绩致投资者的一封信中如此表述。
事实上，从财务数据上看，碧桂园一直坚守着“稳健经营”的底线。今年上半年，房地产企业融资环境趋紧，融资成本明显上升，但碧桂园的杠杆水平和融资成本仍旧处于行业低位，截至2018年6月30日，碧桂园净借贷比率为59.0%；加权平均借贷成本为5.81%。
尤其值得提及的是，碧桂园已连续11年保持了净借贷比率低于70%，这一数值使得碧桂园在国内一线地产军团中具有极强的竞争优势。克尔瑞地产研究披露的数据显示，2017年主要上市房企（A股、H股和其它）加权平均净借贷比率上升为91.09%，较2016年增加了16.19个百分点，行业平均借贷比率呈上升趋势。碧桂园多年保持净借贷比率低于70%，显示出公司较厚的财务安全垫。
报告期末，碧桂园有息负债2939.21亿，其中一年以内短期债务及长期债务当期部分仅为1081.04亿，占比36.78%，远低于可动用现金余额2099.1亿，其余63.22%为长期债务。长债为主的债务结构与房地产开发业务颇为匹配，且公司短期偿债资金压力不大。
鉴于净经营活动中的现金流为正，且战略上采取“提质控速”，预计公司投资速度有所收缩，从而使得公司融资压力有所下降。
在美元升值的宏观金融环境下，房地产企业美元债成本增加以及汇率波动带来的风险敞口，成为各方关注的一个焦点。从碧桂园的债务结构来看，公司美元债务约为537亿，仅占集团债务总额的18%。碧桂园相关负责人表示，为降低汇率变动的风险敞口，公司已采取多种套保措施锁定汇兑风险敞口。
今年以来，碧桂园在资本市场上受到热捧，多家券商在今年以来相继对其发出正面评级。不久前，碧桂园再度入选《财富》杂志世界500强企业，且排名大幅攀升114位，至353位，是榜单中排名跃升得很多的中国企业之一。