越南建筑行业的法规争议近期引发广泛关注，核心问题在于现行法律对“公共项目”与“私人项目”的界定模糊，导致强制性的建筑设计竞赛被过度扩大化应用。据越南《青年报》报道，法律专家与行业从业者指出，2019年《建筑法》与后续第85/2020/ND-CP号法令等配套文件之间存在衔接不畅，缺乏对建筑竞赛适用范围的精准界定，这种制度性缺陷已成为阻碍行业效率、推高住房成本的重要“拦路虎”。
具体而言，虽然法律规定特定规模的大型公共项目必须举行建筑竞赛，但在实际操作中，管理部门往往采取“一刀切”的严格解释。律师李黄朝（Ly Hoang Chao）分析指出，这种趋势将竞赛要求错误地延伸至商业综合体中的小型公共区域，如底层商铺、写字楼，甚至住宅楼内的幼儿园或医疗设施。一个典型的不合理案例是：某项目住宅部分占总面积的80%至90%，属于私人资本投资，本无需强制竞赛，但仅占10%至20%的公共配套区域却被强制要求参与竞标。这种本末倒置的做法不仅缺乏实操性，更被视作对私人投资者自主决策权的侵犯。
胡志明市律师公会成员阮登图（Nguyen Dang To）进一步强调，对于国家预算资助的标志性公共工程，强制竞赛具有合理性，旨在确保公共利益。然而，对于由私人资本主导的商业综合体，投资者应拥有充分的自主权，根据市场需求灵活选择设计方案。当前法规的症结不仅在于法律解释的偏差，更在于执行流程的极度复杂。规定要求提前30天公开招标公告，并组建至少9名专家组成的评标委员会。这一系列繁琐程序直接导致投资成本上升，而这些额外费用最终都转嫁到了项目的最终售价中，推高了房价。
新加坡enCity国际咨询公司董事总经理、城市规划专家阮杜东（Nguyen Do Dong）从国际视角指出，越南缺乏对资金来源的清晰分类。在发达国家如新加坡，政府从不强制私人企业举办建筑竞赛。私人开发商若需创意，可自行组织，但通常因耗时过长而选择直接委托。阮杜东直言，当前的强制竞赛往往流于形式，甚至可能演变为“内定”工具——若投资者已选定设计公司，便可通过操控评审委员会确保其中标。这种机制不仅无法保证选出最优设计，反而严重拖慢项目进度，直接导致房价上涨，与政府“稳增长、降房价”的目标背道而驰。
胡志明市近期针对高层住宅项目的审查也印证了这一矛盾。根据第6080号文件，建设局曾就商业服务功能的高层住宅是否需举行竞赛征求规划部门意见。规划部门依据2019年《建筑法》及相关法令回复称，混合用途建筑（如住宅加办公、酒店）均被归类为“公共建筑”，从而必须执行竞赛。这种将私人住宅项目中的商业部分强行纳入公共管理范畴的做法，引发了业界的强烈反弹。