越南第十六届国会第八次会议期间，来自清化省的代表李成黄于8月21日提出立法建议，主张将现行土地管理模式从二维地表面积核算全面转向三维空间坐标体系。该提案旨在通过建立三维地籍测绘框架，明确地下空间与地上空域的使用权边界，从而释放城市垂直开发潜力，为多层级城市建设提供法律与技术支撑。
越南现行土地登记系统主要依赖平面直角坐标系（X,Y），传统观念将土地使用权视为垂直向下延伸至地心、向上延伸至大气层的无限柱体。随着河内、胡志明市等核心城市高密度开发，商业地下室、地下停车场、城市轨道交通、高架道路及空中连廊等立体构筑物数量激增。二维管理模式难以精准划定不同高程层级的权属界线，导致大量地下与高空空间处于监管“灰色地带”，严重制约了土地资源的资本化流转与高效利用。
三维确权机制与体积宗地标准
针对上述痛点，提案明确了四项核心改革路径。首要任务是界定土地使用权的“天花板”与“地板”界限，建立地下或架空工程对地表权益影响的评估与补偿机制。推动“体积宗地”概念法定化，将土地权利客体从单一的水平投影面积，转变为包含地理位置、海拔高度、开挖深度及三维边界的立体区块。这意味着未来土地登记证书将不再仅标注平方米数，而是附带的空间坐标参数，实现权属登记的立体化。
在技术实施层面，越南计划启动国土管理数字化转型试点，逐步以三维地籍数据库替代现有的二维电子地图。提案特别强调将建筑信息模型（BIM）技术嵌入项目审批、不动产登记及用途变更的全流程。通过BIM与GIS（地理信息系统）的数据融合，可实现地下管线、轨道交通与地面建筑的冲突检测与合规性审查。该技术路线要求测绘数据具备毫米级精度与拓扑关系校验能力，大幅降低立体施工中的产权纠纷与工程返工风险。
空间估值体系与数据采集规范
除确权与建模外，提案同步提出完善地下与地上空间的价值评估机制。代表指出，当前缺乏针对不同高程层级和深度的定价方法，尤其是地上空域使用权的价格核定仍存在制度空白。未来需建立分层分级估值模型，结合地质条件、开发强度及周边基础设施配套程度进行动态校准。这一变化要求测绘与评估机构具备处理复杂空间数据的能力，能够输出符合三维计量标准的工程量清单与价值报告，为土地二级市场交易提供定价基准。
产业链映射与外贸选型建议
从产业环节来看，该政策直接拉动上游测绘仪器、中游数据处理软件及下游智慧城市集成服务的需求。对于中国户外测绘设备制造商而言，高精度三维激光扫描仪、倾斜摄影无人机及RTK定位终端将迎来明确的替换周期。中游GIS与BIM平台供应商需重点关注越南对三维数据接口标准及坐标转换参数的本地化适配要求。下游工程承包商与地产开发商在参与越南基建投标时，必须提前掌握体积宗地的估值逻辑与空间确权流程，避免因权属不清导致的项目延期。
越南城市化进程正面临土地资源硬约束，向地下与空中要空间已成为必然趋势。此次立法动向表明，该国正加速构建适应立体开发的数字底座。中国相关企业出海应聚焦三维地籍管理软件、智能测绘硬件及BIM咨询服务的整体解决方案输出。在准入方面，需留意越南自然资源与环境部对测绘资质认证及数据安全跨境传输的合规要求，优先布局具备多源数据融合能力与本地化部署经验的技术供应商，以抢占东南亚城市数字化升级的市场先机。