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- 2019-03-13 16:18:11
近年来，随着新农村的建设和城市化发展，集体土地上的房屋拆迁越来越多，遇到宅基地拆迁时，农民朋友通常都有许许多多的疑问。让我们简单了解一下与此相关的补偿问题。
一、新农村建设宅基地补偿项目是什么
通常来说，宅基地的补偿和房屋的补偿是分开计算的，这是因为集体土地上的房屋，是属于土地上的附着物，在补偿时，土地的和房屋的价值是补偿的两个重要部分。由于宅基地的所有权是属于村集体的，所以存在宅基地的补偿先给村集体的情况，建议对该问题与征收方确认清楚；而如房子等地上的附属物，是属于村民个人的，一般补偿也是直接给被拆迁人的。
通常，补偿项目主要是以下几个部分
??1、宅基地补偿费；
??2、房屋补偿费及装修费；
??3、安置费和搬迁费；
??4、困难补助和奖励；
??5、房屋内各项家电移机补偿；
6、非住宅房屋营运损失补偿等。
由于集体土地的征收补偿项目，全国没有统一的标准，各地的办法也是不尽相同，因此被拆迁人想要了解补偿项目，还是要以当地的规定为准。
二、家有多处宅基地，是不是都要补偿
尽管根据《土地管理法》的相关规定，一户农村家庭，应当只有一处宅基地用于建造房屋居住，而且宅基地的面积，也要遵照当地省级政府制定的规定来，但现实生活中，由于特定的历史原因，许多家庭有多处宅基地。
而在宅基地征收补偿的实际操作中，也并非一家有多处宅基地就一定会认定为占地，而是根据实际情况进行认定，对于面积总和不超过省级政府制定标准的，通常都会根据历史原因、买卖情况、获得途径等等对此问题进行认定，如果不，一般都会按照合法用地进行认定和补偿。
如果征收方对宅基地认定而不予补偿的，不要着急，采取合法途径解决。如果对自己的问题搞不清，要咨询专业律师，避免受到损失。
三、宅基地证书没了，还能要补偿吗
许多农民朋友碰到宅基地征收后，回家翻箱倒柜，却因因为种种原因找不到宅基地的证书，有的是因为个人保管不当而丢失，有的是历史原因，当时管理不规范等等情况导致证书始终就没下发。
找不到证书，首先不要着急，积极与征收方沟通，说明个人情况。出现此种情况，征收方不应该因为文件缺失就不予补偿或是把补偿降得很低，应当妥善处理此类问题。如果双方实在难以沟通，可以联系专业律师为自己排忧解难。
四、宅基地被征收后，还可以再申请吗
可以，但是要满足一定的条件。商铺拆迁
根据《关于进一步做好管理工作的通知》(国土资发〔2010〕96号)规定，在城市远郊和农村地区，主要采取迁建安置方式，重新安排宅基地建房。拆迁补偿既要考虑被拆迁的房屋，还要考虑被征收的宅基地。房屋拆迁按建筑重置成本补偿，宅基地征收按当地规定的补偿标准进行补偿。在城乡结合部和城中村，原则上不再单独安排宅基地建房，主要采取货币或实物补偿的方式，由被拆迁农户自行选购房屋或政府提供的安置房。被拆迁农户所得的拆迁补偿以及政府补贴等补偿总和，应能保障其选购合理居住水平的房屋。
因此，如果符合宅基地划拨的条件，是可以向土地部门进行申请的，如果不能划拨新的宅基地，那么拆迁方应当保障被拆迁人居住的相关权益。
居住在湖北省某地的王先生，近日就受到了这样的困扰，住了好多年的房子，前段时间政府部门突然发了一个《公告》，自己房屋正好在征收范围之内，王先生正与有关单位协商这个事呢，当地规划局突然给他发了一个《限期拆除建设通知书》，说他住了十多年的房子是建筑，商铺拆迁赔偿，责令王先生限期拆除，逾期不拆将会强制拆除。王先生一时之间慌了神，自己上网找法律条文和应对办法，无奈，晦涩的法条自己也看不懂，商铺拆迁请律师，对应的解决攻略更是五花八门，不知所云。后来，看到别人的推荐，就问到了北京京坤律师事务所，经过一番耐心和专业的解答，总算是解答了他的疑惑，连连表示感谢，并称回家和家人商量一下，要聘请京坤律师帮忙维权。
今天，北京京坤律师就来和你聊一聊，遇到自己的房子成违建了，需要知道哪些事情。首先，你要明确违建的种类，建筑一般可以被分为两类：一是违反《土地管理法》等未取得建设用地使用权而建造的建筑物；二是违反《城乡规划法》等未获得规划许可或者违反规划许可，擅自在自己享有建设用地使用权的土地上建造的建筑物。本次，京坤律师就简单聊一聊，违反《城乡规划法》而需要被拆除的房屋，从头到尾，规划部门应当履行的法定程序是怎么样的。
（一）、规划部门得知该建筑相关情况
要对违建进行查处，首先机关需要知道有这样一个建筑的存在，通常机关获取消息的渠道主要几个方式：1、群众举报；2、行政机关日常巡查发现；3、其他机关通知；4、媒体曝光；5、其他。
（二）、调阶段
在机关得知该建筑的情况后，需要对该建筑作出认定，对于建筑是否属于违建的认定，首先要调查文件当事人的基本情况，包括家庭成员的各项信息，同时根据相关法律规定，还要有与违建人的谈话记录，还要对建筑的基本情况进行确认。整个阶段的工作，应该是有区、县一级的规划部门来负责。
（二）、作出建筑的认定
规划部门在调查工作完成以后，要根据《城乡规划法》以及其他的相关法律、法规、规章等等，作出该建筑物是否是建筑，同时此类认定的作出，也有着严格的程序，如果是由向镇政府进行的取证工作，要把资料报给县级规划部门审查指导。
（三）、作出责令限期拆除决定书决定
依照《城乡规划法》规定，违反城乡规划法的建筑分为程序和实体两种，程序的，限期改正并罚款即可；而属于实体的建筑，要由规划部门作出《责令限期拆除建筑决定书》。
在《责令限拆违建决定书》作出前，规划部门要作出《处罚预先告知书》，告知相对人事实、理由、依据，同时还要告诉行政相对人其享有陈述、申辩、申请听证的权利。在规划部门作出责令限拆决定书后，许多工作人员以为已经万事大吉了，甚至会在《决定》发出后不久，便组织人将违建拆除了，他们认为，反正都已经作出《限拆决定》了，还有什么可等的。
实际上，他们的行为已经违反法律，根据《行政强制法》相关规定，行政强制执行前，给相对人附加义务和权利的行为有一个权利的救济期，目的以保证国家公权力不被滥用，也是为了保护百姓的权益。
（四）、文书的送达商铺拆迁
处罚决定作出后，行政机关或政府现在要将文书送达相对人，行政机关或政府送达给当事人时要有两名以上的工作人员一同送达，同时要对送达的日期进行记录，因为送达涉及诉讼时效等相关情况，商铺拆迁，所以送达问题不可忽视。
《责令限拆决定书》送达后，相对人的救济权利从收到该决定的第二天起算，如果对该决定不服，60天内可以提起行政复议，六个月内可以提起行政诉讼。
要提醒的一点是，大家千万不要以为，政府人员在送达时，你拒绝签收或者躲起来就万事大吉了，根据法律规定，当事人不配合的、不签收的，工作人员在回执单上签字后，注明当事人拒签，然后将文书张贴在违建的明显位置，并通过影像记录，再找当地邻居或者基层自治组织的工作人员见证，即视为送达，这是法律为了避免行政相对人通过“流氓”手段，来规避处罚。致辞，只要工作人员按照程序履行了送达义务，救济期就开始起算了，当救济期经过后，房子被拆了就来不及了。商铺拆迁
近年来，随着二线、三线城市房价高启，政府部门卖地的热情也日益高涨，有的政府对于比较难拆的房子，采取了迂回拆迁的策略，好好地房子，突然就“被违建”了，商铺拆迁打官司，这时候就需要用法律手段，来保护自己。当碰到自己的房子被确认为违建的时候，先不要着急，把自己的情况对照文章仔细分析一下，如果认为房屋征收拆迁部门没有严格按照以上程序进行，那么对被拆迁人来说，就迎来了一个良好的维权契机，即通过法律手段来固定对方的之处，进而提高谈判的筹码，*终获得公平合理的补偿。当然，每个案件都有共性和特性，本篇文章旨在帮助大家在面临问题是切莫慌乱，建议遇到这样的事情，建议还是及时咨询专业律师，避免因自己盲目操作造成损失或是错过*的维权时间。京坤律所多年以来经办了大量的建筑拆除案件，大部分案件都取得了良好的结果。
不同的拆迁行为会造成不同的拆迁结果。京坤律师提醒被拆迁人要及时掌握拆迁方的拆迁动向，根据实际情况合理衡量自己的标准，维护好自身合法权益。
01.低态势求和却从不妥协
有时候，拆迁方拉低态势一次又一次的提出补偿协商，并且多次协商未果，虽然态度谦和，但对于补偿款的金额来说却从不让步，也许正是拆迁方的缓兵之计，不是真的想达成合议，而是为了拖延拆迁维权的时间，以期达到自己的目的。
拆迁方的缓兵原因有两个：
一是为了给自己前期的不合法行为补充证据。
在拆迁过程中，拆迁方总是希望拆迁工程可以尽早完结，实现拆迁效果，节约社会成本，提升办事效率，拆迁情绪较为急迫，或许在实行前期各项有关拆迁行为的时候并没有合理的拆迁依据和合法的拆迁程序，但到后期的时候害怕承担法律后果，实行缓兵之计，一边以谦和的态度假意和被拆迁人谈判协商，一边向有关部门申请审批。
等到自己的合法手续办理完毕之后，便一改常态，也许就再也没有了平和的协商和互动，这时候的拆迁方态度刚硬、疾言厉色，将责任推向被拆迁人，理由是长时间谈判未果，进而被拆迁人的优势就会转化为劣势，影响了补偿款的争取范围。
二是为了延误被拆迁人的诉讼时效。
因为被拆迁人行使法律维权是有一定的时效限制的，拆迁方为了使不了解法律规定的被拆迁人脱离法律的保护，所以往往和颜悦色的态度假意商谈，直到拖到被拆迁人的维权时效失效为止，拆迁方就会强硬态度，被拆迁人没有法律“靠山”。
02.大气放价却从不认账
有些拆迁方为了早早的达成拆迁目的总是假言哄骗被拆迁人，迫使被拆迁人签订不合常理的补偿协议。
一是签订空白补偿协议。拆迁方被拆迁人先在补偿合同上签字，说是后期进行统一填充内容，并会按照之前的高价协商结果填写补偿内容，但是被拆迁人一旦签字后，拆迁方就会将之前的补偿承诺抛之脑后，随意攒写盖章生效，以致于被拆迁人到*拿到一份差强人意的补偿合同，追悔莫及。
二是先行签订符合拆迁方标准的补偿协议，后期对被拆迁人进行高额补偿，弥补被拆迁人的预期补偿差额。
在签订拆迁协议时，拆迁方总是会以各种理由来蒙蔽被拆迁人的双眼，有些拆迁方会以假装承诺被拆迁人将会在补偿协议签订以后给其不同于其他人的补偿待遇，弥补被拆迁人的预期补偿金额的差价。等到被拆迁人签字后，便否认之前的承诺，使被拆迁人无计可施。
03.如何防范
拆迁过程实在是纷繁复杂，难以操作，更多的被拆迁人没有拆迁法律知识，对拆迁也了解不深，更无法分辨拆迁方的阴谋，所以京坤律师警示大家：
要加强防范意识。全国各地的被拆迁人要注意没有书面化的承诺不可信，没有加盖公章的合同不可信，拆迁方虚情假意不可信。
尽早的请专业律师十分必要。不仅可以避免拆迁方拖延维权时间，更可以帮助被拆迁人分辨拆迁方的假象。
请大家在拆迁的过程中一定要注意，冲破拆迁方的迷雾，拿到属于自己的合理的拆迁补偿款。